界面新闻记者 | 安震

界面新闻编辑 | 江怡曼

近日，贷款市场报价利率（LPR）出炉，1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点至3.35%、3.85%。

界面新闻从各家银行个贷条线了解到，7月23日，银行已经开始执行新的利率政策。不过，由于各地利率下限规定不同，最低个人按揭贷款利率也有差异，个别城市房贷利率已经下探至3%以下。

业内人士认为，本轮房贷利率从4%以上下降至3%以下，与房贷政策整体宽松导向有关，未来房贷利率与公积金利率将可能出现倒挂，这也加大了公积金利率再次下调的可能性。

首套房贷利率一降再降

北京一家国有行贷款中心人士对界面新闻表示：“北京目前首套房贷利率一致为3.4%，二套五环内3.8%，五环外3.6%，已发放贷款要在重新定价日之后调整，一般是明年1月1日。”

事实上，目前一线城市中，北京、上海已经普遍执行3.4%的首套房贷利率。

上海一位3月购房的李女士对界面新闻表示，购房合同约定2025年交房，目前由于楼房还未封顶，所以银行不能放款。之前完成的贷款审批流程因为房贷利率一致下调，银行客户经理说可以签订新的贷款合同。“不到半年时间，房贷利率已经从3.85%下调到3.4%了。”

5月17日，人民银行取消了全国层面房贷利率政策下限，5月27日，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，其中明确，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减45个基点。

而在信贷政策更宽松的城市，房贷利率则更低。据媒体报道，在取消房贷利率下限的广州，建设银行广州某支行房贷经理介绍，该行首套房商贷利率已降至3.1%，二套房贷利率降至3.7%。外资银行利率则更为优惠，渣打银行广州某支行房贷经理透露，该行首套房商贷利率已降至3.05%。汇丰银行在广州地区首套房贷利率已低至2.9%。

另外，江苏的一些银行，首套房贷利率已经下调至2.95%。

一家国有行人士分析，外资银行风控也非常严格，需要严格审核客户职业、资金流水和收入证明，2.9%肯定不会面向所有客户开放，恐怕只有部分非常优质的客户才能拿到这么低的利率。

商贷和公积金贷款利率会倒挂吗？

界面新闻注意到，目前执行的个人住房按揭商业贷款利率与公积金贷款利率已经相当接近。今年5月18日，人民银行宣布下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。目前，全国较为普遍的公积金利率执行情况是首套2.85%、二套3.325%。

也就是说，目前个别城市商业个人按揭贷款利率与公积金贷款利率利差已经缩小到10个基点。

有银行人士对界面新闻表示，公积金贷款利率虽然低，但条件相对苛刻，一般与个人公积金账户余额、还款能力、房屋评估价格、房龄等都有关系。不过目前，楼市交易整体萎缩的情况下，房贷盘子总量也在萎缩，人民银行取消贷款利率下限，银行可能会为了争夺有限的份额不得已卷入逐低竞争。

不过前述银行人士认为，公积金贷款利率5月刚有一次调整，继续调整的可能性已经不大了。

易居研究院研究总监严跃进认为，利率下行是目前楼市的主要特征之一，房贷利率从“破4%”到“破3%进2%”这个态势，实际上跟当前房贷的整体环境总体宽松的导向有关。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，此前，银行出于竞争房贷份额的考虑，已经开始降息。比如，广州首套房贷利率最低已经降至了3.1%左右。可以讲，银行降息先于LPR，这导致政策效应会减弱。

“同时，市场对于继续和持续降息的预期是存在的，因此居民部门购置商品房，除了刚需以外，有其他购房需求的人群可能选择等待，特别是房价和贷款利率都在下降，且存在继续下降的预期。同时，长债无风险利率下降，且低于按揭利率，导致居民贷款的积极性受挫。” 李宇嘉进一步表示。

严跃进认为，在商贷利率与公积金贷款利率利差不断缩小的背景下，两者利率倒挂可能会出现。也就是说公积金利率目前优势不大，这可能会进一步推动公积金利率政策的调整。